A resposta curta
Se quem aparece na matrícula está vivo e aceita assinar, o caminho é fazer hoje a escritura de compra e venda, pagar o ITBI e registrar. O contrato particular serve como prova do negócio, mas não transfere o imóvel (Código Civil, arts. 108 e 1.245). Se o vendedor faleceu, sumiu ou se recusa a assinar, o caso precisa de advogado, de sua escolha.
Por que o contrato de gaveta não basta
Contrato de gaveta é a compra feita só por instrumento particular, sem escritura pública e sem registro. Ele vale entre comprador e vendedor. Para todo o resto, inclusive para os credores do vendedor, o dono é quem está na matrícula. Enquanto for assim, o imóvel pode ser penhorado por uma dívida dele, entrar na partilha de um divórcio dele ou no inventário se ele morrer. E você não consegue vender o imóvel com escritura nem oferecê-lo em garantia.
Qual é o seu caso
Tudo começa por uma pergunta: quem aparece hoje na matrícula pode assinar a escritura?
| Situação | Caminho | Quem conduz |
|---|---|---|
| O vendedor da matrícula está vivo e aceita assinar | Escritura de compra e venda, ITBI e registro | Despachante |
| Houve vendas em sequência por contrato (A para B, B para você) | Análise da cadeia; cada transmissão pode gerar ITBI | Despachante, com análise caso a caso |
| O vendedor faleceu | Inventário dele; depois os herdeiros assinam a escritura | Advogado de sua escolha; depois a despachante |
| O vendedor sumiu ou não quer assinar | Adjudicação compulsória (no Registro de Imóveis ou na Justiça) ou usucapião | Advogado de sua escolha |
| O imóvel ainda tem financiamento ou alienação fiduciária | O credor precisa participar; primeiro se resolve a dívida ou a transferência dela | Análise caso a caso |
Passo a passo quando o vendedor assina
- Matrícula atualizada. Peça a certidão no Registro de Imóveis da cidade. Ela mostra o dono, o estado civil dele e se há penhora, hipoteca ou indisponibilidade.
- Localize o vendedor e o cônjuge. Se ele era casado na compra original, o cônjuge pode precisar assinar também.
- Certidões. Do imóvel e do vendedor, as mesmas de uma compra comum.
- ITBI. Declare na prefeitura. Em Belo Horizonte, a base é o maior entre a avaliação da prefeitura e o valor declarado, e a avaliação é a atual, não a da época do contrato.
- Escritura. Comprador e vendedor assinam no tabelionato de notas ou por videoconferência no e-Notariado, cada um de onde estiver. Quem não puder participar pode ser representado por procuração pública.
- Registro. A escritura vai ao Registro de Imóveis. Com o registro feito, a matrícula passa a mostrar o seu nome.
Quanto custa regularizar
É a mesma conta de uma compra à vista. Exemplo de um imóvel avaliado em R$ 250 mil em Belo Horizonte, pela tabela do TJMG de 2026:
| Custo | Quem cobra | Valor |
|---|---|---|
| Escritura de compra e venda | Tabelionato de notas | R$ 4.772,07 |
| ITBI de BH, 3% | Prefeitura | R$ 7.500,00 |
| Registro na matrícula | Registro de Imóveis | R$ 4.772,07 |
| Prenotação | Registro de Imóveis | R$ 63,83 |
| Total oficial | R$ 17.107,97 |
Ficam fora as certidões, o ISSQN sobre emolumentos quando o município cobra e o serviço da despachante, que vem separado no orçamento. Se houve mais de uma venda por contrato, cada transmissão pode gerar ITBI, e a conta muda. Para outro valor ou outra cidade, use a simulação da página inicial e veja o guia quanto custa registrar um imóvel em MG.
Quando o vendedor não pode ou não quer assinar
Vendedor falecido. O imóvel ainda é dele, então entra no inventário. Depois do inventário, os herdeiros assinam a escritura para você. Inventário exige advogado.
Vendedor desaparecido ou que se recusa. Com o contrato e os comprovantes de pagamento, o caminho costuma ser a adjudicação compulsória, que desde a Lei 14.382/2022 também pode ser feita direto no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Outra via é a usucapião, judicial ou extrajudicial (art. 216-A), quando há posse pelo tempo da lei. As duas exigem advogado.
Nesses casos, procure um advogado de sua escolha, a Seccional da OAB ou a Defensoria Pública. Depois da decisão ou do inventário, as certidões e o registro podem seguir com a despachante.
Quanto antes, mais simples
O vendedor que hoje aceita assinar pode se mudar, se divorciar ou falecer. Cada um desses eventos troca uma escritura comum por um processo com advogado. Se ele está vivo e de acordo, a escritura agora é o caminho mais curto.
Orçamento do seu caso
Conte quem aparece na matrícula e o que você tem em mãos. A despachante diz qual caminho serve e manda o orçamento por escrito pelo WhatsApp.
Ver o caminho do meu casoPerguntas frequentes
Contrato de gaveta tem validade?
Vale como prova do negócio entre comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade. Só a escritura registrada na matrícula transfere (Código Civil, art. 1.245).
Como passar um imóvel de contrato de gaveta para o meu nome?
Se o vendedor que consta na matrícula está vivo e aceita assinar, faz-se a escritura de compra e venda, paga-se o ITBI e registra-se no Registro de Imóveis. Se ele faleceu, sumiu ou não quer assinar, o caso precisa de advogado.
Quanto custa regularizar um contrato de gaveta em MG?
O mesmo que uma compra à vista: escritura e registro pela tabela do TJMG de 2026, mais o ITBI do município. Num imóvel de R$ 250 mil em Belo Horizonte, R$ 17.044,14, mais a prenotação de R$ 63,83, as certidões e o serviço.
O ITBI é calculado pelo valor do contrato antigo?
Em Belo Horizonte, a base é o maior entre a avaliação atual da prefeitura e o valor declarado. Em outras cidades, vale a lei municipal.
O vendedor do contrato de gaveta morreu. E agora?
Primeiro é preciso o inventário dele, com advogado. Depois, os herdeiros assinam a escritura de compra e venda para você.
Contrato de gaveta dá direito a usucapião?
Pode dar, se a posse cumprir o tempo e os requisitos da lei. A usucapião pode ser judicial ou no Registro de Imóveis e exige advogado. Quando o vendedor é localizável, a escritura costuma ser o caminho mais curto.
Fontes: Código Civil, arts. 108, 490 e 1.245; Lei 6.015/1973, arts. 216-A e 216-B; Lei 14.382/2022; Portaria 8.664/CGJ/2025 do TJMG, Tabelas 1 e 4; ITBI, Prefeitura de Belo Horizonte. Conteúdo informativo; os valores exatos do seu caso são confirmados pelo cartório e pela prefeitura.
